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以房養老有望明年首季試點 本質是金融產品
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出售產權的養老地產或更受熱捧
業內有觀點認為，隨著"以房養老"概念的深入人心，還將給房地產市場和養老地產市場再加一把柴。
記者瞭解到，目前推出的養老地產中，售賣會籍或者隻租不售的占據絕大部分比例。如果未來"以房養老"觀念獲得認可，出售產權的養老地產或更受熱捧。
戴德梁行董事黎慶文表示，養老地產或者養老機構和一般的地產項目相比，最大的優勢是有完備的傢政、護理和醫療等服務配套。未來可能出現一種養老模式：購置一個養老項目的所有權，等自己老去之時，一方面可以住在養老項目中享受其提供的傢政、護理等養老服務配套，另一方面可以將養老項目抵押獲取養老金，"以房養老"。
以房租養老回報高於"倒按揭"
事實上，"以房養老"也並不隻有倒按揭這樣一個手段。
"希望還是以房租養老，這個作為中國文化也比較好接受。"日前，房產高級職業經理人朱秋利公開表示，目前養老不是在於沒有房子居住，而在於老人無人照顧和住在樓梯樓的高層出行不便。"可以把房子租出去，之後可以去養老院居住，這樣也方便照顧。"
也有業內人士表示，按此前媒體披露目前銀行試點房產"倒按揭"的抵押比例和利率，百萬元的房產每個月到手的金額甚微，出租獲取的回報可能更高於"倒按揭"，且房子產權依然在手，未來可傳給子女。
對此，黎慶文表示，由於"倒按揭"起到瞭一個融資的服務功能，因此回報率低於自行出租是非常正常的。"但出租房產是一件非常麻煩的事情，等到老人自顧不暇的時候，房產出租也成瞭一個不小的負擔。"他表示，"倒按揭"最大的好處是可以通過銀行將房子變成終身養老保障，簡便省心，且可以住在自己的房產中養老。
黎慶文表示，由於中國老年人基數十分龐大，自己對於未來的"以房養老"前景樂觀，但是，該養老模式一定是在房價比較穩健，空巢率較高的大城市率先發展起來，從區域上看有一個試點的過程。 據《廣州日報》
新華社電 記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監會等相關部委就"以房養老"問題舉行瞭閉門研討會，對"以房養老"具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案擬在2014年一季度出臺。
專傢認為，在金融機構分業經營模式下，"倒按揭"這種復雜的金融產品短期恐難以順利運營，金融機構開發此類產品的積極性還需相關鼓勵政策。此外，"以房養老"牽涉到金融、房地產等多個行業，需要管理層實施頂層設計，統籌規劃。
"以房養老"隻是"小眾"選擇
在24日下午民政部舉行的加快發展養老服務業專傢論證會上，全國人大常委會委員、中國人民大學教授鄭功成說，"以房養老"既不可能成為養老保障的主流方式，更不是應當由政府主導的社會養老保險與養老服務的替代品，而隻是讓老年人多瞭一種養老方式選擇，以便更加從容地安排晚年生活。
"因此，客觀上它隻與少數有需要的人相關，大多數公眾沒有必要過分憂慮。"鄭功成說。
中國社科院社會政策研究中心秘書長、研究員唐鈞分析認為，從理論上說，若要使"以房養老"成為可行的和可操作的社會政策，須具備一個基本條件，即住房必須是老年人可以自由支配的，而現在住房多為傢庭主要財產，且多數老年人會選擇把房產留給子女。
唐鈞認為，"以房養老"隻是"小眾"選擇，影響不瞭老年保障和老年服務大局。
政府應當制定具體可行的政策體系
"一個健全的社會既需要有基本的公共養老服務體系兜底，也需要開啟產業化、商品化之路，兩者不可偏廢。在這個過程中，政府需要做的是規范'以房養老'市場，保證參與其中的百姓利益不受到侵害。"中國社科院人口與經濟研究所副所長張車偉說。
中國企業傢協會副會長、幸福人壽保險公司監事長孟曉蘇對此表示贊同。他認為，在"以房養老"試點過程中，政府應當制定具體可行的政策體系，完善相關的房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風險分擔機制，鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新，使"以房養老"更符合我國國情，更能滿足多樣化養老需求。
"作為一種非主流的養老方式，'以房養老'不會也不可能替代政府承擔的基本養老責任。"中國老齡科研中心副主任黨俊武表示，近日公佈的《國務院關於加快發展養老服務業的若幹意見》進一步強化瞭政府在"人人享有基本養老服務"中的主導作用。
按照意見要求，今後，政府將在四方面保基本、兜底線：
一是公辦養老機構要重點為"三無"老人、低收入老人、失能半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務；二是將所有農村"三無"老人全部納入五保供養范圍；三是建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度；四是進一步完善落實基本養老、基本醫療、最低生活保障等政策，適時提高養老保障水平。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08142431583.shtml
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