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觀點意見銅陵救市與地方樓市微刺激無效
5月5日，安徽省銅陵市政府網站發佈消息稱，日前銅陵發佈《銅陵市人民政府關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，表示要以最大限度惠及市民。
這意味著，加上日前南寧、濱海、杭州蕭山、無錫四城，救市城市已增至5城。
這些刺激政策沒有貨幣助陣，在地方財稅的小盤子裡讓利，隻能稱之為微刺激，不會有全國性的提振效果。
此次微刺激之所以沒有被喊停，說明各地房地產市場與地方財政已經崩緊，同時說明在貨幣穩健、保障房一年建數百萬套的大背景下，各地的限購等行政舉措將陸續取消。保障的歸保障，市場的歸市場，各得其所。
貨幣政策是房地產市場的緊箍咒，到現在為止，房貸政策沒有絲毫松動，大城市反而有收緊的趨勢。媒體披露，北京銀監局發佈《關於個人綜合消費貸款 領域風險提示的通知》，北京地區客戶隻能享受到最高100萬元、最長10年的消費貸款。同時，個人綜合消費貸款用途，不得用於購房、投資等非消費領域。銀 行不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費貸款相捆綁的個人組合貸款品種，輾轉為住房按揭貸款提供收付款資金需求。監管部門看到瞭各個不同品種貸款之間的 套利行為，作出有針對性的調控。
貨幣沒有放松，房貸繼續收緊，保障房大量增加，加上匯率上升導致企業資金外流到國外收購資產品，對房地產的打擊長期而影響深遠。這個影響不是短期海嘯，而是溫水煮青蛙，等到青蛙意識到風險，已經跳不出熱鍋。
收緊房貸對開發商、對購房者的影響巨大，開發商不得不通過上市、增發股票、股權信托、境外貸款、境外發債等辦法進行融資，簡言之，以直接融資取 代間接融資，讓銀行逐步與房地產貸款脫鉤，讓全球的投資者與中國的房地產業風險共擔、利益共享。《中國房地產金融2013年度報告》指出，2013年海外 融資方面，中國房企躍居世界第一，達到4566.25億元。
據易居房地產研究院發佈的《2014年一季度全國房企資金專題報告》，房地產開發企業資金來源實現28731億元，由2013年同比增幅 26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。其中，利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%，國內貸款、自籌資金分 別同比增長20.4%，9.6%。相比2013年全年，國內貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、 11.7個百分點和30.8個百分點。企業自籌資金在企業到位資金中所占比重為38.6%，高於去年同期1.1個百分點。
3月19日晚，中茵股份、天保基建發佈公告，其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過。在新發佈的"A股房地產上市公司再融資方案"中，33傢 上市房企擬將以增發股票的形式進行新一輪融資，不到半月，已有7傢房企獲批，金額超150億元。今年一季度，房地產市場並購重組案例與金額均為各行業之 冠，未來各種直接融資、公司合作、並購重組將層出不窮。
收緊按揭房貸同樣如此，想逼出民間真金白銀進入房地產市場，以免投資者利用銀行杠桿收獲房地產紅利，讓銀行成為頂在風險浪尖的冤大頭。
融360發佈的最新房貸數據顯示，3月以來，8.5折利率優惠在全國絕跡；8.8折利率優惠隻在北京一城能找到；其他城市基本提至基準淡水房屋二胎利率或者更高。4月11日，爆出7成城市中小銀行房貸告停、國有銀行半停貸狀態的消息。
決策層思路清晰，購房者與開發商、全球投資者也不糊塗，不會像被蒙上眼的馬兒一樣任由驅使。4月房企海外融資數額急劇下降，土地與商品房成交量 普遍大跌，人民幣匯率下行與美國退出QE，使資金非常明確奔歐美而去，而房地產信托，別提瞭吧，買瞭房地產信托的人心驚膽戰，擔心無法回車貸 信貸本。可見，要逼出 直接融資模式、倒逼出購房者的真金白銀，需要市場信心的提振與制度的完善，不可能畢其功於一役，在房地產市場上，有關方面實在操之過急。
再說瞭，房地產下行，銀行依然是最大的地主與房東。美國智庫彼得森國際經濟研究所指出，由於抵押貸款占到銀行總貸款的40%，意味著抵押品價格 將因地產價格的下滑急速縮水。融資品價格的下挫，將讓金融系統難以運行。除非中國很快建立起一套征信融資體系，但這是不切實際的好高鶩遠。
中國的房地產的重要性，說一千道一萬，主要是作為地方財政頂梁柱的功能、作為金融運作最重要抵押品的功能，隻有讓地方找到合法合理的稅收之道，讓中國金融建立有效的信用定價體制，房地產市場才能恢復房地產而不是融資品的本來面目。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/09154123613.shtml
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