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在高端房供應量增長有限的背景下，需求量也在同步累積成一個高懸的"堰塞湖"。

  新浪樂居深度報道記者@董文艷/文

  沒有紅頭文件，也沒有業內通告，與會的人諱莫如深，但是，自11月初以來，北京市住建委成功地在高歌猛進的高端物業市場撒下瞭路釘：單價高於4萬元、漲價超10%的樓盤暫停入市。外界視之為"限高令"。樂居深度報道匯總》》

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  11月上旬，北京市僅有4個住宅項目獲得預售證，單價均在2萬元左右。這進一步印證瞭4萬元"限高令"的真實存在。

  一塊巨石被扔進瞭水池，漣漪正在迅速擴散。誰是"躺槍者"貌似清楚。在媒體的視野中，中赫萬柳書院、泰禾北京院子、保利海德公園、萬科北河沿甲柒拾柒號等赫然在列。按照普遍的預測，這些高端樓盤本應該在今年年底前相繼入市銷售，不料，最後沖刺路段遭遇"交通管制"。

  "限高令"的真實意圖，已人盡皆知。但"限高令"能否達到原始目的，卻是個未知數。自2010年北京市住建委首次通過預售許可證窗口指導來調節房價以來，高端樓盤的免疫力已經大大增強。同時，過去一年土地價格暴漲，高端樓盤的價格"底盤"愈發厚重。在不斷累積起來的需求"堰塞湖"下，這場"限高令"究竟是幫忙，還是幫倒忙，構成瞭調控一景。

  應對之道

  "政府不讓你賣，其實是幫你捂盤。"一位被停證的高端樓盤相關負責人斷言。面對年底升溫的"限高令"氣氛，各房企對策各異。該負責人聲稱甘願等待政府放行。

  開發商的底氣來自北京地價的高漲。自融創中國9月4日以7.3萬元樓面價拿下北京農展館地塊以來，開盤時間越延後，開發商似乎越有抬升房價的空間。

  "現在北京一拍完地，我們的客戶來訪量就立馬大增。大傢覺得地價這麼高，在售樓盤還有上漲空間。"泰禾集團品牌總監沈力男說，北京院子蓄客量目前較為可觀。

  據樂居獲悉，10月中下旬曾是北京院子原定開盤日期，不料7萬多元/平方米的報價因觸碰建委紅線被直接打回。目前，該項目的預售證仍然在辦理過程中，隻能原地等待與政府的進一步溝通。

  融創農展館和中糧孫河單價地王之前，記錄曾由4萬元級別的中赫萬柳書院保持。自2012年7月拿地以來，萬柳書院一直保持著低調。根據市場研究機構預估的入市時間表，萬柳書院應在今年下半年入市，價格區間預測在12萬元至15萬元/平米。根據同行的市調顯示，這個貨值過百億元的高端項目，非正式蓄客兩個月以來，訪客到訪1500餘組，平均每套房超5組客戶有購買意向，這些意向涵蓋瞭所有48個不同的戶型。

  在被問及受政府停發預售證影響時，中赫集團公關總監朱敏並未正面回應，"我們仍在按自己的開發節奏推進，目前每天都會新增20組左右的意向客戶前來咨詢。"他表示，在如何消解最新的政策影響上，公司並沒有投入太多的精力。萬柳書院是一個行業關註的標桿項目，公司的首要策略是不斷做產品加法，以產品競爭力贏得市場。

  入市時機被嚴控，中赫置地並不陌生。作為全國知名的"釣魚臺七號院"開發商，他們經歷瞭多輪調控周期，對高端物業在政策面獲得的嚴格"關照"已有相當經驗。從另外一個角度看，在萬柳書院項目上追求加法制勝，也表明開發商隻能發力自身，從產品面延深意向客戶的忠誠度。

  萬柳書院樓面單價超4萬元水平、貨量僅僅約300套，"它究竟能向政府與市場表現出多少與價格匹配的產品硬實力，將成為它從住建委那裡獲得放行路條的最大底氣。"一位同行分析道。

  這似乎正是萬柳書院等一眾樓盤的突圍之道。據朱敏稱，萬柳書院室內的雙重空氣凈化則可以保證空氣中的PM0.3位於極低水平，在業主入住前房子要強制通風1500餘次，相當於全天開窗通風近兩年的換氣量。在整個小區的總進水口與每戶均安置瞭多重凈水系統，可以有效過濾北京的較硬水質，另外，由於采用瞭光纖導管，車庫裡也有陽光。"這是中赫在萬柳書院中堅持的尊重生活(空氣、水和陽光)設計中的幾個細節。"朱敏說。

  用這樣的策略來說服政府，效果仍待觀察。除瞭被動等待、專註產品外，也有一些高端樓盤選擇借機"封盤"、待價而沽。比如保利海德公園與萬科北河沿甲柒拾柒號。保利海德公園欲推別墅100多套，現已蓄客300餘組。萬科北河沿甲柒拾柒號僅24套現房待售，但毗鄰故宮，位置優越。眼下，兩個高端項目並未取得預售證或銷售證。

  "在各自公司業績中，這兩大標桿項目扮演的不是現金流角色，而是要創造高利潤，因此，這兩個項目有理由借勢拖至明年初入市，未來很可能進一步提高售價。"有業內人士評價說。

  市場動蕩

  這次4萬元"限高令"會終結於何時，構成瞭觀察北京高端樓市水溫的重要窗口時間。大部分受訪者相信，"限高端"對市場並無太大沖擊，不過會對明年的市場供應形成影響。預計，到元旦前後，高價房預售證將重啟發放。

  根據年初北京市制定的調控目標，2013年北京新建商品住房價格與去年相比需保持穩定。2012年，新建房屋均價在2.07萬元/平方米。與之相對的是，北京幾乎面臨調控不達標的風險。國傢統計局數據顯示，北京新建商品房房價同比漲幅已連續6個月領漲全國。根據北京房地產業協會統計，今年1-10月，北京市新建商品住房簽約均價2.17萬元/平方米，已比去年全年上漲近4.5%。

  官方撒出路釘，時近年底緊急剎車，限制高價房入市成為首選。然而，以市場房價為指標的"停證"行為，其後遺癥已經不是第一次顯現。北京市整體高端住宅市場可能因此進入供需矛盾的波動周期。一邊是現階段被壓縮的高端供應，一邊是日益增加的購房需求。年底，包括萬柳書院在內一眾標桿項目的蓄客局面，已經測試出高端物業市場真正的水溫。

  "在北京，高端客戶也是一種'剛需'。"蘭德咨詢總裁宋延慶說。比如現在，在中赫萬柳書院項目周邊，舊有住宅的均價已超過10萬元/平方米，其他高端人群的升級需求也在不斷增加。根據上述同行市調，目前萬柳書院的供需比超過1：5，周邊強大的改善性需求加上自身的高端銷售渠道，令這個未有任何宣傳的項目未開盤便面臨"一房難求"的局面。

  高漲的需求與被臨時壓制的供應量也讓不少開發商打起算盤，順勢延後開盤，意圖在年後提高房價。但亞豪機構市場總監郭毅認為，高端市場又分為不同的等級，其中，以4萬元-6萬元、6萬元-10萬元/平方米，及10萬元/平方米劃分為三個級別，年後的集中放量仍可能造成市場動蕩。"畢竟頂級豪宅每年消化量都相對穩定，若明年初集中釋放，銷售量未必立馬隨之跟上。"她說。

  但是，這也要看不同的區域。根據亞豪的數據，北京市海淀區每年新增商品住宅供應量逐年遞減。截止今年11月6日，共861套、11.3萬平方米；2012年，為4634套、62.53萬平方米；2011年為5769套、62.65萬平方米。多年供應不足，已是北京西部，尤其是海淀和西城區的常態。

  "限高令"傳言背後，高端房銷售戰一觸即發。由於時常被迫按下暫停鍵，高端樓盤的售房節奏被強行打亂，在供應量增長有限的背景下，需求量也在同步累積成一個高懸的"堰塞湖"。這會是誰的福音呢？

  "幾千萬的房子，本就跟普通老百姓沒有關系。不如讓它銷售，交稅，還拉動上下遊行業發展，至於調控，針對剛需房就好。"另一位被"停證"的項目負責人說。

  這或許是剛需客與高端房購買者都願意看到的景象。放開的剛需供應量減少瞭北京房價大漲的預期，而高端樓盤也將找到他們日益增加的購買者。"低端有保障、中端靠政策、高端靠市場"的新樓市三元論呼聲漸起。現在，為瞭調和房產調控與高價樓盤之間的矛盾，同時穩定可能的市場動蕩，從高端市場獲取稅費反哺保障房市場已經成為解決方案之一。

  "放開高端住宅的買賣，可為國傢提供大筆稅費，政府還可以把它轉手，用來支持剛需市場。何樂民間二胎設定金額利率多少免費諮詢試算而不為？"宋延慶說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/23482493971.shtml

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