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內容來自163新聞

房地產去庫存：租售並舉引入農民工市民化新需求

明年中國樓市的政策佈局正在逐步明朗。

12月18日至21日，中央經濟工作會議在北京召開。根據新華社公開的中央經濟工作會議公告全文（下稱“公告”），明年樓市政策的重要方向即是消化房地產庫存。

公告稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

公告亦明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼並重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

在中國房地產開發集團理事長孟曉蘇看來，這是比1998年城鎮房改更加意義深遠的重大改革，即把居住制度改革延伸到“農民工”身上，惠及這些“新市民”。

我國上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮戶籍人口的公有住房產權化為主要方向。

在孟曉蘇看來，“加快農民工市民化”是新型城鎮化的核心，也就是說不隻是允許其進城務工，更支持其購房轉化為市民。1998年以來，城鎮大部分的居住需求已經滿足，未來將解決3億人進城問題，這3億人也將成為解決樓市庫存的重要支柱。

化解高庫存

中國房地產業協會原副會長朱中一表示，在一系列樓市托舉政策下，2015年全國商品房的成交量有望接近或超過2013年的最高水平。

然而，高銷售並未破題樓市庫存問題，根據國傢統計局數據，截至11月末，商品房待售面積69637萬平方米。

但實際的庫存口徑遠超於此，根據平安證券首席經濟學傢鐘偉的測算，全國樓市庫存將高達90億平方米。

“雖然2014年以來，中央出臺瞭一系列支持住房消費的政策，但是效果卻不如人意。”全聯房地產商會創會會長聶梅生介紹，為什麼以前行得通的辦法，到現在行不通瞭？核心在於2008年的樓市低迷受當時的調控政策以及國際金融危機影響，而現在大部分的剛需已經滿足，樓市的供需關系已經逆轉，光靠刺激這部分剛性需求是不足以消化現有庫存的。

在聶梅生看來，挖掘新增的住房需求是解決高庫存的重要內容。未來的新市民——農村居民——的居住需求無疑是新增住房需求的重要著力點。

公告稱要通過加快農民工市民化、戶籍制度改革等，擴大有效需求，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求，從而消化庫存，穩定房地產市場。

根據國傢統計局對農民工的調查數據，2014年農民工總數2.7億，其中，在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的傢庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

農民工進城購房需系統性改革方案

有關支持農民工消化樓市庫存，公告提出瞭兩點方向，一個是進城買房，另一個是長期租房。

根據21世紀經濟報道記者的在多地采訪瞭解，落實農民工進城購房仍面臨信貸、買房並不落戶等諸多落地難題。

以安徽為例，根據國傢統計局安徽調查總隊統計，2014年，安徽外出農民工月均收入為3157元。

反觀房價數據，今年11月份，合肥新建商品住宅平均價格8406元/㎡；六安均價4470元/㎡，黃山均價5335元/㎡。

按照可以落戶的90平方米的普通住宅的總價計算，上述三地的總價分別為76.5萬、40.2萬、48萬，按照目前25%的首付比例計算，大約為19萬、10萬、12萬。也就是說，外出農民工不吃不喝分別需要5年，2年零8個月、3年零2個月才能攢夠首付款。

首付款並不好掙，另一個現實情況是，即使滿足首付款，農民工辦房貸也並不容易，北京榮邦瑞明總經理陳民介紹，農民工存在收入不穩定、沒繳納社保、住房公積金，還貸信譽低等諸多問題。也就是說，農民購房後的貸款風險補償機制並不健全，因此農民購房後還款執行難度較大。

易居研究院副院長楊紅旭也認為，農民工進城購房需謹慎處理，否則將放大以地產為切入點的金融風險。

21世紀經濟報道記者致電中國銀行個貸中心獲悉，房貸起碼是5年以上，且需要長期穩定的收入來源。即便幾年後能全部提前還清房貸，也得需要證明目前的收入水平能夠一直持續。

另一個值得關註點在於購整合負債銀行有哪幾家二胎年息房農民的戶籍與其原有宅基地和耕地的矛盾如何處理解決。

陳民認為，真正解決農村居民的居住問題，是一個系統工程，必須從其實際入住的角度考慮，這還需要一系列配套改革跟進，比如戶籍制度改革、農村承包土地經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款試點等，是要以創造更多更好的就業機會為前提，給予更充分的享受城市公共服務的權利保障，讓“農民工”變得有購房能力和意願，形成有效需求，才會有去庫存一說。

朱中一也認為，支持進城難落戶農民在城市購房和戶籍制度改革，土地制度改革等都是配套實施的，支持進城落戶農民工將其宅基地使用權及其房產依法自願有償轉讓。

在陳民看來，三四五線城市房地產市場缺少“財富效應”也是農民不願進城購房的原因之一。如果配套改革跟不上，大部分進城買房的農民，也依然在大城市務工，所購住房也將大量空置，並引發後續的去化難題。

補位租賃市場

值得一提的是，除瞭農民工市民化新增的住房需求，另一個解決高庫存的方向是補位租賃市場。

公告特別強調，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。公告也稱將建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

實際上，早在2015年1月6日，住建部即出臺瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》，鼓勵開發商“售轉租”、地方政府回購商品房用作保障房，核心思路是通過推動租房減輕庫存壓力。

萬科總裁鬱亮告訴21世紀經濟報道記者，搞活租賃市場是住房由增量市場轉為存量市場的一大方向，也屬於房地產供給側改革的重要內容，有利於降低企業運營成本。

不過，通過租賃市場去庫存亦被業內人士質疑，易居中國執行總裁丁祖昱稱，當前中國房地產的盈利模式還是簡單的 “開發-銷售”模式。以住宅產品為例，每年租賃回報達到2%都很勉強。要求開發商不銷售，而去慢慢收租金以求長期回報，不符合企業逐利的基本需求。

“房地產信托證券化比較適合於經營性項目，是發達國傢經營性項目很普遍的一種運作方式，也是以持有運營為主房企重要的變現渠道，但是中國住宅租金普遍不到2%的投資回報率很難證券化。”丁祖昱如是表述。

另外，丁祖昱介紹，中國的樓市存在明顯的供需錯位現狀，當前租賃市場活躍的城市，是人口導入特征顯著的北上廣深及部分二線城市，而供求失衡、庫存高企的，卻又往往是人口導出的一些二線及大多數三四線城市。

陳民也表示，一直以來，政府為瞭維持土地財政，而疏忽瞭對租房市場的培育，高地價和稅費是租賃市場收益率低、短期難培育的主因。結合配套制度改革方向，陳民認為，集體建設用地、宅基地、小產權房等可以試點轉為共有產權的租賃市場。

鬱亮也向21世紀經濟報道記者建議，除瞭培育和發展存量商品房部分的租賃市場，也可以考慮在土地供應上就限定租賃產品。





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新聞來源http://money.163.com/15/1222/02/BBDHLGNQ00253B0H.html

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