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內容來自中国互联网新闻中心

北京二手住宅成交創5年新高 低總價大戶型受寵



京二手住宅成交創5年新高

今年,北京二手住宅市場火瞭。綜合北京交易管理網和多傢機構數據顯示,今年前十個月北京二手住宅成交量達到157268套,創造瞭5年以來同期二手住宅成交新高。而嗅到市場商機的大戶型業主有瞭新一輪提價底氣,出現月漲20萬元的現象。不過業內人士提醒,市場回暖房主也要註意把握尺度,一旦提價超過此前房子總報價的5%,換來的就是“有價無市”。

現象

大戶型業主提價月漲20萬

今年10月,隨著二孩生育政策全面放開等利好政策出臺,大戶型業主提價的底氣越來越足瞭。鏈傢地產、我愛我傢等中介機構的多位經紀人對北京晨報記者說,“大戶型業主提價不再是個別現象,變成瞭一種普遍現象。”海淀區五棵松附近一傢中介機構經紀人說,“聽說全面放開二孩生育政策將要實施,前來選購大戶型的購房人明顯增多瞭。一套戶型位置較好的大戶型房子,往往會遭到六七組客戶的爭搶,所以部分業主也會隨著行情進行提價。”

“現在大戶型房子價格變化比以前快瞭,有時候買賣雙方頭一天談好瞭價格,第二天業主就漲價瞭。”一位業內人士感慨說,正因為如此,有的購房人為瞭能搶先簽約,隻得接受大戶型業主的提價。今年10月,業主黎紅(化名)出售位於遠洋山水小區一套148平方米左右的房子,出價750萬元。一對中年夫婦為瞭要二孩買房,通過中介公司與黎紅談好瞭價錢是750萬元。沒想到,黎紅第二天就漲價為770萬元。由於這套大戶型房子臨近地鐵,周圍具有成熟的商業配套、教育資源等,中年夫婦擔心業主還會繼續漲價,就迅速出手買瞭房。

像黎紅這樣提價的大戶型業主不是個例。鏈傢地產遠洋山水一店高級置業顧問曹瑞宇說,“今年10月,遠洋山水小區部分大戶型業主出現新一輪提價,幅度在20萬元至50萬元不等,從而推高瞭整個小區的二手住宅掛牌價格。”來自鏈傢研究院統計數據,今年10月,通過鏈傢出售的北京新增二手住宅掛牌價環比上漲0.3%。來自21世紀不動產數據顯示,通過21世紀不動產出售的北京新增二手住宅掛牌價環比上漲約為1%。

21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍認為,目前大戶型業主提價變成普遍現象,但並不是所有的業主提價都能被客戶接受。一般來說,業主提價超過此前房子總報價的3%至5%左右,還能被買傢接受。“如果業主提價過高,隻能是有價無市瞭。”有業內人士說。

換房置業首選次新房

據偉業我愛我傢市場研究院的數據統計,今年前十個月,北京二手住宅成交總量為157268套,比去年同期大幅上漲99.3%,創造瞭5年以來同期二手住宅成交新高。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,“今年從‘330新政’開始,在一系列樓市利好政策的刺激下,北京二手住宅市場逐漸回暖,尤其是在改善型購房需求的支撐下,二手住宅交易量出現大幅上漲。”

“目前,‘賣一買一’或‘賣二買一’的改善型購房需求占到瞭二手房市場總購房量的六成以上。”胡景暉表示,這部分購房傢庭中不乏為瞭要二孩而改善居住條件的,他們對於房屋的配套要求普遍較高,尤其是看重教育資源。麥田房產業務支持中心副總經理於鑫說,“在同一優勢地段之下,二手房和新房具有相同的優質教育資源,但二手房的價格比新房的價格低一些,具有更高的性價比,所以大台北二胎年息借貸增貸轉貸大台北二胎年息借貸增貸轉貸能夠吸引較多改善型需求進行升級置業。”

曹瑞宇說,“不少購房人在進行二次或多次升級置業過程中,首先會考慮選擇次新房。因為次新房的房齡比較短,比老舊二手住宅住起來會更舒服;次新房第一次交易的差價相對較少,所以不用交納高額的個人所得稅。”

算賬

買550萬次新房 至少備20萬雜費土融雲林麥寮土融

“目前在北京二手住宅市場,130平方米至150平方米的大戶型房子最受歡迎。但由於140平方米以上的大戶型住宅屬於非普通住宅,在交稅方面與140平方米以下的普通住宅有所不同。所以購房人在選購大戶型房子,要先算清楚賬。”鏈傢地產遠洋山水一店高級置業顧問曹瑞宇說。

據偉業我愛我傢市場研究院經理孔丹、偉嘉安捷公司分析師吳昊介紹說,北京二手住宅購房成本主要包括契稅、營業稅、個人所得稅以及貸款利息,其中首套購房90平方米以下的按網簽價的1%繳納契稅,90平方米至140平方米按網簽價的1.5%繳納契稅,140平方米以上按網簽價的3%繳納契稅;房屋產權取得滿2年的普通住宅免征營業稅,房屋產權取得滿2年的非普通住宅按照房價差額的5.6%或5.5%交納營業稅;房屋產權取得滿5年、且是唯一住房的免征個人所得稅,未滿5年的按房價差額的20%繳納個人所得稅;今年經過央行5次降息後,商業貸款利率從6.15%降低到4.9%,成為20年來信貸環境最為寬松的一年。

曹瑞宇為北京晨報記者算瞭一筆賬,一套130平方米、“滿2年唯一”的二手普通住宅,原房款500萬元,如果此次以550萬元成功出售,需要交納契稅8.25萬元、個人所得稅10萬元。“在實際交易中,業主往往會把稅費轉嫁到購房人身上,這意味著購房人在交納550萬元房款以外,還要多交納18.25萬元的稅錢。”曹瑞宇說。目前中介公司的傭金收費標準在0.5%至2.5%之間,意味著通過中介購買550萬元的房產至少要支付2.75萬至13.75萬的傭金費用。總的合計,購買上述房產除瞭房款本身,還至少需要準備20萬的其他支出。

分析

年內二手房成交有望突破20萬套

“雖然從今年8月份開始,一系列利好政策對樓市的刺激效應逐步減弱,北京樓市開始出現降溫勢頭,但是全面放開二孩政策等後續新政的出臺,有利於促進改善需求進一步釋放。預計今年北京二手住宅成交量有望突破20萬套,達到2010年樓市限購以來交易量新高。”胡景暉說。

易居智庫研究總監嚴躍進表示,隨著北京新建商品住宅出現“被豪宅化”趨勢,未來新入市的商品住宅中大戶型房子總價將會普遍上漲到上千萬元。與這樣昂貴的新房相比,部分北京大戶型二手住宅總價較低,處於較好的地理位置,還具有學區資源,就會成為市場上的“搶手貨”。從供應角度來看,未來處於優勢地段的低總價大戶型二手住宅因供應量有限,將會出現供不應求的情況,此類大戶型二手住宅的價格還有一定上漲空間。











新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151119/3452313.shtml

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