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內容來自sohu新聞

西部區域樓市爛尾潮湧現 接棒者難救困局



爛尾潮湧現 西部樓危?

鄧林

編者按/北京通州房價難抑,但西部樓市卻悄然塌陷。本期,《中國經營報》選取瞭成都和西安的多起爛尾樓進行集中關註,以揭示西部區域樓市危局;同時,我們以西安地鐵沿線的商業地產為例,詳解商業地產困局。

一線調查 成都樓市“爛尾潮”再現 接棒者難救困局

“開發商蓋章承諾6月30日復工,但是一個月過去瞭還沒有動靜。”位於成都天府二街和益州大道口的華惠·嘉悅匯業主張先生言詞中頗為無奈。據瞭解,開發此項目的成都嘉華美實業旗下三個以“華惠”為案名的樓盤均已處於事實停工狀態。

根據當地調查機構統計,目前成都房地產市場包含五龍山嶼府、麥迪遜廣場等在內,停工、半停工的商業地產或住宅已超過30個項目。與2004年房地產開發熱潮啟動前相比,當時列入成都市政府清理處置名單的停工工程達66個,用瞭7年的時間才逐步“復活”。

“成都房地產市場已經進入瞭轉折點。”一傢香港房地產顧問公司分析師表示,資金鏈條的繃緊甚至斷裂、市場消費不足與嚴重過剩已經成為壓倒房地產市場的三座“大山”,而且“很難再現2004年之後爛尾樓憑借市場利好翻轉的好時機瞭”。

收購“良機”?

頹勢之下,新一輪的房企並購與重組開始上演。

7月15日,恒大地產(03333.HK)宣佈,從華人置業(00127.HK)收購的資產包括位於成都市的華置·西錦城、華置·都匯華庭、華置廣場3個住宅及商業辦公樓項目。

而中渝置地(01224.HK)在6月2日把重慶的大部分資產高調以55億元打包給恒大之後,7月24日,中渝置地再次將成都的資產出售,接手方是剛經歷收購綠城、佳兆業失敗的融創,標的是中渝置地控股51%的成都國嘉地產,金額達到27.56億元。

這次並購,孫宏斌獲得瞭七個發展中項目。融創公告進一步顯示,這七個項目總可售建面達241萬平方米,其中有139萬平方米未售。

出售方的中渝置地在公告中闡述退出成都的理由——今年中國非一線城市市場普遍疲弱,庫存巨大,導致前景很不明朗,風險在累積,給公司帶來挑戰。

此外,退出成都的華人置業更是看淡未來前景,其公告稱:“近年來成都有多個大型商業物業落成並投入市場,導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現青年首次購屋貸款過剩。出租物業的收入和酒店經營收入已經出現明顯下降,繼而導致持有商業物業的回報預期低。”

過剩失衡

據瞭解,恒大地產收購的華置中心甲級辦公樓2014年底的出租率僅為24.5%。這也正是華人置業看淡成都樓市的原因:成都商業地產因供應嚴重過剩而開始失衡。

根據仲量聯行成都商業地產報告,今年上半年,成都全市甲級辦公樓總存量達248萬平方米,上半年共有4棟甲級辦公樓建成入市,新增面積達28.5萬平方米。而需求方面,受退租影響,上半年成都甲級辦公樓市場凈吸納量同比下跌近50%。

受大量新增供應影響,成都全市甲級辦公樓的空置率由2014年底的35.9%上升至目前的40.3%。

另據成都中成房業監控,截至7月中旬,成都全市商品房累計存量4365.07萬平方米,目前累計銷售1562.05萬平方米。其中,住宅累計存量2652.57萬平方米;商業物業整體存量為1088.17萬平方米。

“成都商業物業已嚴重飽和,尤其以光華大道、天府大道等為代表的區域成為寫字樓物業重災區。”某房地產顧問機構負責人閔紅淞分析說,除少數地段特別占優勢和規劃、定位、後期營運、招商、連鎖化品牌號召力強的商業項目外,很多商業招商和銷售去化壓力很大遲繳二胎年息借貸增貸轉貸 。“這種事態已經開始蔓延到商品住宅,未來很不容樂觀。”

反轉難演

自去年以來,成都每隔一段時間就會爆出開發商資金鏈斷裂,項目停工引發維權活動的消息。

其中,位於成都天府新區天府大道南段的“麥迪遜廣場”,就在5月23日遭遇一群購房者圍堵維權。該項目占地76畝,整個工程已基本處於停工狀態,而早在2012年,工程已近封頂。

據瞭解,麥迪遜廣場的開發商是成都城南之星置業有限責任公司,投資商是成都瑞鼎投資有限公司。資料顯示,項目的在售房源部分處於被查封或抵押狀態,即便已售出的房源也有被查封或抵押的情況。

“在樓市下行過程中,開發商遭遇融資通道與市場銷售疲軟的雙重壓制,使得資金鏈斷裂出現問題。”一位開發商負責人告訴筆者,近幾年成都商業地產開發熱導致市場供應超出需求,項目生存環境惡化成為項目爛尾的“外因”;此外房地產開發資金實力及運營能力以及後期的融資渠道弱化是“內因”,一旦出現偏差,則造成資金鏈斷裂從而導致項目爛尾。

回顧2001年成都樓市“爛尾潮”,當時66個列入政府清理范圍的樓盤集中在商業地產的寫字樓和酒店,大多因為三角債停工,最長達10年。當時,成都市政府為瞭解決爛尾問題,由成都市建委、規劃局、國土局、房管局以及中院、檢察院、公安局等多個部門聯合組成的清理處置停工工程項目領導小組辦公室,經過近7年時間的努力才“復活”。

“關鍵是當時房地產市場全面啟動,爛尾的項目又集中在二環以內的黃金口岸,所以很多都成為優良資產。”一位長期觀察成都樓市的顧問公司負責人馬林表示,此次爛尾潮的出現是受整個經濟環境不景氣影響造成的,依托政府的力量去消化已經不現實,如果不及時處置勢必將再度蔓延,局面或將難以反轉。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150808/044122911513.shtml
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