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商品房銷售面積一季度增八成 購房需求提前釋放
華東地區4月土地市場繼續上漲。
蘇絲
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07362112821.shtml
張磊認為，如果不下決心改革房地產制度，全面征收房產稅，僅僅是行政管制房價，限購限貸等，就永遠隻是臨時性的治標之策，而無助於從根本解決由於貨幣流動、地價上漲和供求緊張給房價帶來的持久壓力。
4月份，房企境外融資再度抬頭。4月15日，新城控股宣佈發行於2016年到期金額為15億元人民幣的9.75%優先票據，所得款項凈額14.754億元；4月16日，旭輝地產也發行2.75億美元於2018年到期之12.25厘優先票據。
房企不代墊款二胎貸款全省皆可處理擔心高負債引發現金流困境，源於去年的銷售增長和今年開春的良好銷情。但4月15日國傢統計局公佈，截至3月末，全國商品房待售面積4.24億平方米。北京中原地產研究部總監張大偉表示，這需要至少6個月才能完全消化。而21世紀不動產分析師張磊表示，新開工面積在下降，而銷售面積增幅超過3成，這說明目前供求仍然偏緊。如果供求關系不能改善，房價就依舊存在上漲的動力。
新城控股年內兩次融資近30億元，成本在10%-13%。該公司去年實現合約銷售金額約161.3億元，按照現金流20%-40%用於購地的合理占比，新城控股今年顯然已預留瞭足夠的土地款。
並非所有房企都願意拼搶土地。據世茂集團相關人士透露，上月在某二線城市參與地塊拍賣，起拍價10億，世茂股份預測15億可以接受，最終卻拍出瞭23億，"太瘋狂瞭"。世茂選擇瞭放棄爭奪。
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廈門近期拍出一塊地，樓面地價較去年6月份陽光城控股拿下的地塊已經翻番，而南京河西南部20-7號住宅地4月6日拍出瞭11124元/平方米的樓面價。上海上周則在浦東拍出溢價超65%的單價總價雙地王。4月上海還將出讓12幅經營性用地，起始出讓金超90億元。一季度上海土地出讓金185.77億元，同比增172.44%。
"企業高負債融資買地，必然要求加速回款。"一位業內資深人士說，為瞭保證回款額，不少企業已經悄然上調房價，減少優惠。
上海樓市壓力增大
土地成交增長，高溢價再現，固然表明房企願意砸錢拿地，但同時也逼迫它們通過融資渠道和銷售回款，維持現金流。陽光城控股有多個項目引入基金，去年實現百億銷售後，該公司今年又獲得歌菲資產管理加大投資至30億元。
如陽光城控股一樣，本報記者采訪的其他房企相關人士均表示，隻要銷售回款保證現金流，就不懼怕融資所帶來的高負債率。今年1月15日，新城控股發行於2018年到期金額為2億美元的10.25%優先票據，所得凈額1.95億美元； 4月12日，新城控股旗下子公司上海新城萬嘉房地產引入歌菲資產，註資於嘉定新城A06-1和A06-2地塊，歌菲基金以5億元持項目公司5%股權。隨後新城控股和旭輝再度發行優先票據。
內容來自sina新聞
上市後即融資拿地擴張的新城控股、旭輝地產，負債率高企的同時毛利率開始下降。以旭輝地產為例，該公司毛利率由2011年度的34.2%降至2012年的23.7%。旭輝首席財務官遊思嘉在公司年報發佈會上表示，集團將極力維持負債水平於70%以下，今年計劃加大境外借貸比重。
土地流轉主題投資風生水起 房地產開發長期受益
上述業內資深人士指出，一些房企現金流不是很好，但為瞭生存必須拿地。以中華企業為例，去年出售瞭南京西路的寫字樓項目，資金壓力緩解，今年又立即加入購地大軍，準備回購去年退出的古北商業地塊。今年一季度，大部分房企均超額完成瞭銷售任務，這給瞭它們敢於融資的動力。
存量告急 商住項目補缺成熱點
克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，今年以來地王頻現，源於住宅市場的持續回暖：一方面，住宅市場的穩步上升，使得眾多房地產企業資金鏈好轉，企業拿地的地氣較足，而看漲的房地產市場預期使得企業願意頻頻出手拿地。另一方面，眾多房企在一線市場的土地儲備捉襟見肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克爾瑞監測的15個典型企業在一線城市拿地總建築面積占拿地總量的46.65%，企業紛紛出手一線城市補充庫存。
不過，當前時間點出現地王，增加瞭市場各方的壓力。克爾瑞分析師楊小貝認為，僅從上海市場來看，3月份新建商品住宅市場151.75萬方的成交量已創下瞭2011年9月以來的新高，而新開盤項目價格走高也已稀松平常，加上唐鎮地王的登場，"可以想見當前上海政府的壓力已經開始積聚"。
來自克爾瑞研究中心的判斷是，下半年上海樓市政策加碼已很難避免，調控手段依然離不開限購、限貸等手段，其中，中高檔項目仍將是調控重點。因此上述分析師建議，中高檔項目應趁二季度加緊推盤，必要的情況下可以選擇適當降價。
房企不懼負債率提升仍大舉買地 預期依舊看漲
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