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"一是當前房地產形勢確實不樂觀，未來什麼樣，不好把握，及時回款落袋為安"，上述人士表示，另一個方面是房地產屬於資本密集型，房地產開發也需要大量進行外部融資，加速回流資金也有利於償付債務避免違約，同時信托等資金提供方也會針對當前市場狀態，及時提醒房企加快回籠資金，從外部施壓，避免出現不良資產。台南六甲建地貸款
值得註意的是，即便在成本增加的情況下，貸款難度依然大於以往：渣打調研的30傢開發商中，有87%聲稱較此前3個月申請銀行貸款更為艱難；認為信托貸款方面獲取難度增大的占比64%。"這就解釋瞭為什麼房企不會降低對信托的募資熱情。"信托專傢孫飛表示，"相較於其他方式，信托還是必不可少的渠道之一。"
對此，華融信托袁吉偉表示，造成房地產信托發行成本有所上升的主要原因在於房地產市場的不確定性導致投資者所要求的風險溢價更高，同時信托公司也收緊瞭房地產信托業務標準，資金供給也有所減少。
用益信托分析師帥國讓則向記者表示，發行地產信托的成本上升，跟經濟增速放緩、泛資管激烈的競爭、市場利率化的不斷深入以及樓市成交量的下滑都有一定關系，但高成本不一定就是高風險，關鍵要看以下幾個方面：融資方的資質、信托公司的風險處置能力、還款來源、抵押或質押物、有無擔保方等。
"實際成本可能比這個要高，因不同的項目風險而定。"王欣表示，在目前的市場環境下，違約風險大大增加，"為瞭回籠資金，接下來樓市很可能在金九銀十出現一個銷售小高峰，因為一旦錯過這個時機，接下來的市場走向誰也不能預計。"
另一方面，伴隨著房企資金鏈的不斷緊張，違約風險也正在凸顯：在渣打調研的30傢開發商中，有六成預計信托貸款違約比銀行貸款違約將更為普遍，而以往信托公司認為最為穩妥的土地質押擔保模式也開始面臨新的問題。
對此，恒銀基金相關人士告訴記者，海外融資的優勢主要在於融資成本低廉，一方面是海外的利率低，一方面是人民幣還處於升值通道中。但目前乃至未來幾年，地產企業的美元債務融資成本將會顯著提升，"尤其是過去兩年裡的美元債務，在未來幾年的償還期，其所承擔的匯率成本會上升，這顯然對於債務高企的地產企業不利。"
9月3日，一則關於監管層將允許已上市房企在銀行間市場發行中期票據的消息迅速傳開，再加上近期多個城市放開限購，地產商似乎正在走出"陰霾"迎來"春天"。
一個在售的信托項目，預期收益如果標識為11%，那麼是否就意味著融資方的這筆資金融資成本為11%？答案是否定的。
事實上，也正是由於樓市低迷的不確定性，多地先後取消瞭限購令，多位受訪人士認為，在企業資金吃緊和償債的壓力下，今年的金九銀十，房企很可能會出現以價換量的大力度促銷來推動成交量，回籠資金。
孫飛認為，開發商選擇9、10月推動銷量，"一方面是為瞭回籠資金，緩解財務壓力並還款，也可以理解為融資方快速回款以避免違約風險；另一方面也是為瞭抓住市場機會，更好地去庫存。"
"因為信托項目發行時，除瞭給予投資人產品預期的收益之外，還有其他林林總總的費用，比如1%左右的發行費用、2%的渠道費用以及5%上下的資金中介費，甚至是第三方資產凈值調查費等。"王欣告訴記者，這樣算下來，一個預期收益房屋二胎 當鋪房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件為11%的項目往往融資方需要付出19%甚至更高的成本。
渣打銀行一份關於房地產開發商的調研報告顯示，近幾個月來，房企兩大主流融資渠道--銀行貸款與信托貸款成本均出現瞭顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，而信托貸款成本則高達17.6%。
但在信托項目經理王欣(化名)看來，這更多傳遞的是政策的松動，地產商需求的資金遠不是發行個新票據就能解決的。
"不過雖然信托融資成本上升，但依然在房地產企業可承受范圍內。"上述人士表示，因為與融資成本相比，資金供給的可獲得性是房企更看重的。在他看來，高成本融資並不意味著風險的積聚增長，隻是更大程度壓縮房企的盈利空間，對於房地產企業項目開發有瞭更高要求，"當然，如果房企不計成本地過度融資，在當下市場條件下必然會加劇風險累積。"
信托還能挺房企多久:融資成本逼近20%
施壓融資房企
事實上，在記者的調查過程中，面對房價低迷的局面，信托公司抬高資金成本並非毫無緣由。
一方面，以往低廉的海外融資風險正在暴露。中原地產研究中心統計數據顯示，2014年前7個月，中國房企海外融資規模達到424.33億美元，其中，7月份海外融資規模為56.6億美元，環比下滑幅度為40.79%。而萬科等10傢標桿房企國內外融資，7月份額度則為50.37億元，環比下降63.74%。
然而《華夏時報》記者發現，在剛剛發佈的上市房企半年報中，核心利潤率正在失去以往的光彩。中投證券的研報顯示，受到土地及資金成本上升的影響，124傢A股上市的房企上半年平均毛利率為33%，凈利率則為12.2%。其中，不乏出現凈利潤率跌破10%紅線的主流房企，以綠城中國為例，上半年凈利潤率僅為4.88%，而保利置業上半年凈利潤率則為4.57%。
用益信托數據顯示，在剛剛過去的8月，投向房地產的63個集合信托產品平均收益率達9.75%，位居其他行業第一；9月在售的三款房地產信托預期收益率均超過10%，其中最高的達10.7%，這也意味著，已經逼近20%信托融資成本，幾乎是如今房企凈利潤率的五倍。
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在近日中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實際控制人陳維君、慈溪聖天龍置業有限公司的糾紛中，作為主要風控抵押資產的聖天龍大廈早在2013年5月就處於停工狀態，整體工程尚未竣工。即便順利竣工，按照其周邊商業地產的均價5000-7000元/平米計算，也隻有當初中融信托方面對該樓盤售價估值10000元/平米的五成多。
"其實隨著房地產市場的變化，當初對抵押物的評估價值肯定也會有所走低，這就體現出不動產作為抵押物所面臨的兩個問題，即其價值的波動性以及變現的不確定性"，袁吉偉表示，因為土地、房屋等不動產做抵押，其價值是隨著房地產市場有較大波動的，尤其是房地產下行趨勢下，這一特點更加明晰，而且變現難度也會增加，"所以這就需要信托公司動態管理抵押物的狀態，充分保障受托人權益。"
內容來自sina新聞
這也與渣打銀行的研究報告數據相一致。報告顯示，當前銀行開發貸款利率行業水平約為12.3%，較此前調研的8.7%顯著上升；而信托貸款成本則更高，約為17.6%。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-07/08472899021.shtml
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