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馬光遠中國房價將下跌是大概率事件



  房價一旦下跌,中國經濟增長的日子也必將到頭,為瞭應對房地產下跌的風險,深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路,這是一個大概率事件。

  2014年的房地產市場註定是不平凡的一年。土地市場的火爆,與開年之際市場量價齊跌的表現為2014年的中國房地產奠定瞭極其"詭異"的基調:在經濟持續減速已成定局的情況下,中國房地產將何去何從,中國房價對中國宏觀經濟會造成什麼樣的影響,都成為決定2014年中國經濟好壞的關鍵性因素。

  就土地市場而言,2014年開年伊始,包括京滬在內的一線城市的土地市場仍然持續瞭2013年的熱度。北京1月北京土地市場共成交26宗土地,累計成交金額405.92億,超過瞭去年同期的7倍。

  但與土地市場的火爆冰火兩重天的是,1月北京商品住宅成交僅僅隻有6908套,成交面積74.42萬平方米,無論是環比,還是同比,都暴跌近50%。6908套的月成交量甚至僅高於2012年1月"熊市"時的4473套,成為自2006年商品住宅開始網簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。

  在成交暴跌的同時,北京對高價樓盤開始解禁,1月份3個超過6萬元的高價房獲批,最高者每平達到9.5萬元,但這些高價樓盤的入市,並沒有帶動樓市的回升,一線城市的樓市在經歷2013年的瘋漲之後,開始陷入瞭猶豫。

  與此相對應,在對房價未來的預判上,看空者明顯增多。最近引起最多關註的言論是中國社科院副院長李揚。

  他認為,中國宏觀經濟2014年面臨經濟減速、產能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產等五大風險。

  他認為,隨著不動產統一登記以及信息聯網的實施,住房過剩問題也可能露出水面,金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。同時,美國加大QE退出力度以及由此引發的新興市場的動蕩更加劇瞭中國房地產市場未來的不確定。

  春節前後,信托行業相繼爆出可能違約的信息,如果深究,也和房地產行業不無關系。甚至香港房地產市場的降價,也引發瞭內地輿論關於房價未來的恐慌。

  如此種種,已經明白無誤的預示:2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的認為,隻是簡單的市場分化:一二線城市繼續上漲,而供應已經過剩的三四線及以下城市房價下跌。

  從目前的市場表現看,由於各種因素的影響,中國房地產的預期可能逆轉,並導致整體房地產市場疲軟,房價下跌。

  首先,從過去10多年房價上漲的三大引擎:貨幣超發、經濟快速增長以及巨大的住房需求看,最起碼有兩大引擎已經趨於熄火:

  一是貨幣超發,貨幣超發盛宴的結束,一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關,另一方面和美聯儲退出之後,全球流動性盛宴宣告結束有關。美國經濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經結束,新興市場在未來至少五年將面臨流動性短缺問題,這將迫使中國央行被動收縮貨幣,對於中國的房地產而言,貨幣的收緊對於快速上漲的房價而言,是最致命的。

  第二,自2012年開始,中國經濟事實上已經告別瞭快速增長,2013年經濟增長7.7%,更多的是依靠房地產投資的拉動,經濟進入正常增長,包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。

  除瞭這兩個因素之外,事實上,從供求關系而言,筆者在去年就一直強調,就中國房地產的周期而言,需求最旺盛的階段已經結束,從總量看,中國城鎮人均居住面積事實上已經超過瞭40平,住房供求已經基本平衡。

  從2013年房地產表現最好的一年的數字看:房地產開發投資86013億元,比上年名義增長19.8%,占全年GDP的比重超過15%,而房地產開發企業施工面積66.6億平,按照2013年房13億平的銷售面積,意味著未來五年,住房供應出現過剩肯定會成為事實,而2013年接近5億平的待售面積事實上也意味著未來住房出現"產能過剩"的情況很快會成為事實。

  事實上,對於中國的房地產而言,房價繼續上漲短期而言倒未必影響宏觀經濟的穩定。我們擔心的是,已經極度依賴房地產的中國經濟,能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產預期逆轉,一旦房價整體下降,無論是中國宏觀經濟,還是所有的老百姓,都可能要為房價的下降而陪葬。

  中國目前的宏觀經濟對於房地產的過度依賴也意味著,房價一旦下跌,中國經濟增長的日子也必將到頭,為瞭應對房地產下跌的風險,深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路,這是一個大概率事件。

  因此,就未來的房地產政策而言,一定要將未來房價的下跌後政策的應對提上極其重要的地位。要化解房地產風險,除瞭加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外,更重要的,高層應該對中國房地產目前的風險進行全面評估,並做好房地產引發系統風險的政策應對。

  目前盡管風險凸顯的隻有三四線城市,但就全局而言,2014年房價預期逆轉的可能極大。就中國經濟而言,沒有比房價下跌更大的風險瞭。

 馬光遠經濟學博士,資深律師。文章轉自BWCHINESE中文網



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/08213948047.shtml

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