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樓面價暴漲六成 7月土地市場高燒不退
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何房貸二胎利息缺錢急用哪裡借錢】
北上廣深土地成交均價創41個月新高，下半年大城市樓市面臨巨大漲價壓力，"溫州(樓盤)式松綁"不具普遍意義。
全國多地今夏頻現極端高溫，同樣高燒不退的還有土地市場。
昨日，北京土地市場再度出讓四宗經營性用地，萬科、葛洲壩(600068,股吧)和融創聯合體等皆有斬獲，總土地出讓金為67.2億元。迄今為止北京年內土地出讓金累計已達943.8億，8月份突破千億指日可待。同一天，上海(樓盤)崇明陳傢鎮濱江8號地塊掛牌出讓，最終溢價率達到102%。
《第一財經日報》記者從中國房產信息集團(CRIC)獲得的數據顯示，7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創近一年來新高。而上海易居房地產研究院發佈的數據則顯示，7月包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，創下近31個月的新高。
包括京滬在內，今年重點城市土地市場堪稱火爆，7月亦延續瞭上半年的走勢。但與往年略有不同的是，目前雖然地價、房價均保持上漲態勢，但市場並未預期樓市調控政策會再度趨緊。相反，個別城市因市場低迷已開始醞釀松綁，業界也沒有預期中央會對此舉進行叫停。
這種市場氛圍的背後，是宏觀經濟下行壓力增大，房地產對經濟的帶動作用正被重新審視。此外，限購等調控措施過於行政化和短期化，高層似乎有意建立更長效的市場調節機制。
北上廣深土地成交均價創41個月新高
昨日下午，上海崇明陳傢鎮濱江8號地塊掛牌出讓，盡管隻有3傢開發商參與現場競價，但最終溢價率還是飆升到瞭102%。面對高溢價，該地塊競得人三湘股份(000863,股吧)的一名高管連連向記者感慨"沒有辦法"。他表示，樓板價和公司的預計相比，還是稍微有一點偏高，但在目前的市場行情下，這樣的溢價率也很正常。
一名接近三湘股份的業內人士告訴記者，上半年三湘股份至少參加瞭十幾次上海土地的競拍，但始終未能如願，原因就在於土地市場的異常火爆，導致三湘股份這類較為謹慎的開發商很難拿到土地。"這樣的情況，也隻是在樓市最為火爆的2009年曾經出現過。"
根據CRIC監測數據，今年7月全國53個重點城市經營性用地成交總建面共計5026萬平方米，環比微跌8%，同比提升15%，成交總金額為1523億元，環比上漲18%，比去年同期提升82%。計算下來，7月重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創近一年來新高。
上海易居房地產研究院發佈的數據則顯示，7月包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元，環比增長54.2%，同比增長155.1%，創下近31個月的新高；7月十大城市土地成交均價為3474元/平方米，環比增長50.0%，同比增長92.7%，價格創41個月新高。
值得一提的是，北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米，環比增長72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創下近41個月新高。
某中型房企的副總經理對記者表示："很多房企原來去二三線城市做開發，但不少被套住瞭，最終他們還是認定在一線城市開發是相對安全的，所以都回來瞭。包括一些以前沒有在一線城市開發、在二三線開發賺瞭錢的房企，也看到再在二三線開發空間不大，也往一線城市擠，導致一線城市現在土地市場非常熱。"
據中國指數研究院的統計，2013年上半年十大房企在一二線城市的拿地面積、金額占全國比重分別達到76%、91%，房企回歸一二線態勢非常明顯。
"一些首次進入一線城市的開發商，拿地根本就是不計成本。"上述房企副總經理告訴記者，它們必須以一個項目來切入，進入這個城市把關系打通開始做，做完一個項目，熟悉所有的流程和關系，然後才可能做更多的項目。
對於下半年土地市場的走勢，漢宇地產市場研究部分析師張頎認為，目前隨著越來越多的房企將戰略重心縮小至一二線城市，增加購地需求量的同時，土地市場的供需矛盾被進一步加劇，土地價格上漲趨勢顯著，同時政策層面對於當前土地市場少有幹預手段，因此房企積極拿地的格局很難被扭轉，預計下階段土地市場仍將保持高溫狀態。
業界：今年樓市前高後穩
國傢統計局數據顯示，今年1~7月，全國商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1~6月回落2.9個百分點；商品房銷售額39549億元，增長37.8%，增速比1~6月回落5.4個百分點。
在大CBD區域及品牌投資價值論壇上，中國房地產研究會副會長顧雲昌表示，對今年房地產的判斷是前高後穩，上半年可能高而下半年趨穩，上半年全國房地產銷售面積總體增加28.7%，銷售額同比增加43.2%，這樣的增長速度很快。
他認為，由於這樣的銷售高增長，導致今年上半年地方財政收入同比增加瞭13.5%，地方財政的增速很大程度上是由於房地產的明顯回升，如果沒有房地產上半年的回升，今年全年財政收入增幅肯定是一位數。
財政部13日發佈的"2013年7月份財政收支情況"也認為，地方財政收入增長，主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加，帶動相關地方稅收增加。
之所以認為下半年會穩，顧雲昌的理由是供需關系會有所改善。"去年下半年以後一些大城市拿地開始踴躍，這樣今年下半年的供應量比上半年會好。而需求方面由於去年四季度和今年一、二季度需求的大量釋放，下半年的需求釋放會相對減少，供應方面改善需求方面相對減弱，這就會導致市場相對穩定。"
中原地產市場研究部總監張大偉也認為，下半年的量價走勢將是平穩中見回歸，具體而言就是增速回落，一線和部分核心二線城市還會面臨價格上漲壓力，而其他的二三線城市將面臨一定的去庫存壓力。
"成交量方面，受去年下半年高基數的影響，增速會明顯放緩。而去年下半年成交基數不高的一線城市仍將會有不錯的表現，不過整體仍是平穩回歸。價格方面，受持續一年多來的火熱成交影響，市場需求已消化相當一部分，因此潛在需求的入市積極性下降，價格上漲壓力明顯減小，未來將是平衡的格局。"張大偉稱。
溫州釋放地方調控松綁信號？
當前，中國房地產市場的區域性特征愈加明顯，一二線城市如京滬等地由於需求旺盛，房價上漲壓力猶存，而一些三四線城市由於前期土地供應量過大，已經出現供應過剩問題。
在前述論壇上，顧雲昌表示，這一年來的樓市跟過去比有明顯變化：冰火兩重天。大城市還在討論怎麼控制房價上漲，會不會加強房地產調控，而不少中小城市卻是空置量增加，供大於求的局面已經形成，這些地方如果調控，將不是限制購買，而是鼓勵消費的問題瞭。
"樓市出現這樣明顯的變化，(這時)如果讓中央出臺政策怎麼出臺？到底是收緊還是放開？用總理的話說，讓市場的手更好地發揮作用，我們過去調控很頻繁，導致人們對市場政策的依賴性很強，來回倒騰。現在房地產政策的穩定有利於發揮市場調控對樓市的支配作用。"顧雲昌稱。
近期的中央政治局會議未提"房地產調控"字眼，更令外界猜測中央至少近期不會出臺房地產調控政策。
中房協副會長朱中一14日在"2013博鰲房地產論壇"上也表示，房地產市場是地域差異性很大的市場。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下，各地可因地制宜、分類決策。近日溫州調整限購政策便可視為一個案例，近日還有媒體猜測，類似舟山、珠海、金華、寧波等城市，都有可能成為限購松綁的"潛力"城市。
上海師范大學商學院投資與保險系副教授黃建中對記者稱，溫州房價已經連續下跌22個月，而且以往的限購過嚴，這樣的微調並沒有普遍意義。現在各地市場出現瞭分化，接下來政策也會有差別對待，從這個角度看，溫州的所謂"限購放松"政策應不會被叫停。
至於其他限購城市會否效仿溫州的做法，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，溫州限購定向寬松政策隻不過是和其他城市限購政策基本看齊而已，從這個角度來說，溫州限購政策這點調整也不為過。其他限購城市，由於沒有和溫州類似的放松空間，因此很難在現有限購政策基礎上再度放松。
但鑒於房地產對地方經濟的重要作用，一旦中央對樓市量價齊漲局面"按兵不動"，且對地方放松調控之舉不加幹涉，地方可能紛紛效顰，通過刺激樓市來房屋二胎 房屋二胎銀行申辦利率多少免費諮詢試算增加土地出讓收入，以緩解地方債的還債壓力。
張大偉稱，在經濟放緩時期，各地對房地產的依賴明顯加強，房地產調控執行力度和意願減弱，地方政府更依賴土地收入。他預測，地方政府局部松動政策的可能性很大。雖然這些微調松動政策在實際執行中對市場直接影響不大，但如果累計多次調整將對購房者入市積極性、開發商定價心理有非常大的影響。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/08353432574.shtml
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